Fenêtre sur les programmes d'emprunt disponibles
La semaine dernière, l'article "Un tremplin pour s'enrichir!" évoquait la possibilité d'utiliser son pouvoir d'achat dans l'unique but de s'enrichir. En fait, la teneur de ce premier article sensibilisait l'investisseur à cette technique d'accroître son patrimoine en déduisant les intérêts pour investir. Mais, il faut bien comprendre que lesdits intérêts ne sont déductibles que si certaines limites fixées, de même que certaines règles imposées par les ministères du Revenu concernés sont respectées. Néanmoins, selon la nature du placement, le principe de déduire à 100 % les intérêts pour accroître son capital permettra sans doute à quelques investisseurs ayant accumulé du retard d'améliorer leur sort à quelques années de leur retraite.
La marge de crédit personnelle
Mieux connue comme étant un produit d'emprunt offert par l'ensemble des institutions financières, la marge de crédit personnelle est souvent limitée au montant de 25 000 $. En fait, le principe de fonctionnement de la marge de crédit est sensiblement le même que celui d'une carte de crédit conventionnelle, sauf que les conditions de remboursement sont généralement déterminées sur la base d'un taux d'intérêt inférieur à celle-ci. On dénote par ailleurs une certaine constance dans les conditions et les taux offerts par la plupart des institutions financières. La marge de crédit personnelle est la méthode de financement à court terme que l'investisseur retiendra généralement lors de l'achat d'abris fiscaux ou encore à l'occasion de la mise en place de stratégies financières et fiscales de dernière minute. On établira la limite de cette marge en fonction des actifs accumulés de l'emprunteur et de sa capacité de rembourser. Les ratios d'emprunt généralement retenus par les banques ou caisses populaires sont les critères d'acceptation de ce type de financement. Quant aux taux, ils demeurent compétitifs et sont calculés sur la base du remboursement mensuel de l'intérêt et du capital, la portion du capital à rembourser variant généralement de 2 à 3 %.
La marge de crédit sur valeur domiciliaire
Cette technique de financement consiste en l'utilisation et la mise en valeur de la portion "équité" d'une propriété résidentielle ou commerciale. À titre d'exemple, la garantie offerte à l'institution financière prend la forme d'une hypothèque de premier ou de second rang sur la résidence principale, et permet au propriétaire d'obtenir des modalités de remboursement exceptionnelles.
Des taux d'intérêt aussi bas que le taux préférentiel ou le taux préférentiel + 1, avec remboursement d'intérêts seulement, assurera à l'investisseur, après déductions fiscales auprès des ministères, une rentabilité accrue.
L'avantage de cette technique réside dans la capacité d'obtenir un prêt supérieur à la marge de crédit personnelle souvent soumise à la limite discrétionnaire du directeur de prêt de l'institution financière concernée. Après avoir fait évaluer la propriété par un évaluateur indépendant, le banquier fera une proposition à son client en prenant soin de respecter la règle du 70 % de la valeur principale moins toute hypothèque existante. Dans le cas d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire, le calcul des intérêts est établi sur une base mensuelle avec paiement d'intérêts seulement ou paiement de 2 % du solde utilisé.
Étant donné que l'investisseur offre une garantie de 100 % de "l'équité" de sa propriété, l'utilisation de ce crédit l'incitera à une plus grande prudence dans le choix des placements qu'il effectuera, particulièrement les premières années.
Dans les deux cas, qu'il s'agisse d'une marge de crédit personnelle ou d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire, les prêts sont sujets à une révision annuelle et le rapport d'amortissement total de la dette ne devrait pas excéder 35 %. En fait, on tente d'établir la capacité réelle de remboursement du client comme suit: à partir du revenu mensuel brut du demandeur et du codemandeur, on fixe les versements mensuels sur le prêt demandé, incluant capital et intérêts, en tenant compte du versement de l'hypothèque existante, s'il y a lieu, de même que du versement mensuel sur les dettes telles que prêts-auto, cartes de crédit, etc. C'est l'amortissement de la dette sur l'ensemble des revenus générés qui établira le rapport d'amortissement. Si vous envisagez de négocier un prêt investissement prochainement, il serait important de bien préparer votre dossier qui devrait comprendre, entre autres, votre dernier rapport d'impôts, votre dossier de crédit à jour, un T-4 ou un relevé d'emploi récent, de même que le relevé de tous vos placements sous gestion.
En général, le client idéal pour ce type de financement est celui qui possède un dossier de crédit impeccable. En contrepartie, ce dernier sera davantage en mesure d'utiliser son crédit à bon compte, en toute liberté et sans contraintes, et d'accroître ainsi son capital. L'intervention d'un notaire, généralement choisi par l'institution financière en cause, entraînera tout de même des frais supplémentaires pour ce propriétaire, puisqu'il se verra dans l'obligation d'enregistrer une garantie hypothécaire en faveur de son institution financière. Même si certains frais reliés à la mise en place d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire sont admis par les autorités gouvernementales en guise de déductions fiscales, selon la nature de l'investissement, il n'en demeure pas moins que le contribuable investisseur devrait, par mesure de prudence, consulter son fiscaliste, comptable ou planificateur financier.
En résumé, toutes les techniques reliées au pouvoir d'emprunt en vue d'accroître son patrimoine mérite une attention particulière à la condition qu'elles soient utilisées "intelligemment", comme nous le rappelait si bien une ancienne réclame publicitaire faisant la promotion d'une carte de crédit.
Richard Giroux est planificateur financier et conseiller en placements.